بيش از 20 سال است كه زمين هاي كشاورزي بازار مناسبي براي سرمايه‌گذاري بوده و همبستگي منفي بازده اين بخش با بازده بازار سهام، توجه بسياري از سرمايه‌گذاران جوياي متنوع‌سازي و مديريت ريسك را به سمت سرمايه‌گذاري در اين بخش كشانده است، بطوريكه عبارت " زمين سرمايه خوبي است" امروزه بر سر زبان‌ها تكرار مي‌شود. علاوه بر اين زراعت به عنوان يكي از مهمترين بخش هاي اقتصادي كشورها از اهميت بسياري برخوردار است. بررسي هاي به عمل آمده در ايالت ايوا امريكا نشان از كاهش افرادي كه خود بكار كشاورزي مشغول مي باشند دارد. طي اين سالها ميزان زمين هاي كشاورزي كه توسط مالكان مورد بهره برداري قرارگرفته اند از 55درصد به 40درصد كاهش يافته است . درعوض استفاده از ساير روش هاي استفاده از زمين همچون ليزينگ زمين كشاورزي با افزايش مواجه بوده است. اما ليزينگ (اجاره) زمين زراعتي چيست؟، چه سابقه‌اي دارد؟ و سازوكار اجرايي آن چگونه است. ليزينگ زمين‌هاي كشاورزي به سه شيوه صورت مي‌گيرد: 1. ليزينگ تسهيم محصول 2. ليزينگ نقدي 3. ليزينگ منعطف 1 – ليزينگ تسهيم محصول از دوران باستان، مالكان زمين، زمين‌هاي خود را با هدف مشاركت در سود حاصل از زراعت اجاره مي‌دادند، اين شيوه، اجاره " ليزينگ تسهيم محصول" نام دارد و در آن، ريسك بين مستاجر و مالك تسهيم مي شود. در ليزينگ تسهيم محصول، موجر (مالك زمين) بايد مواردي همچون مواد و ملزومات موردنياز براي كشاورزي همچون تامين كود و بذر، تجهيزات كشاورزي و ... را بطور كامل ارزيابي و پس از اطمينان از اينكه با اجاره دادن زمين كشاورزي، مي‌تواند سهم قابل توجهي از محصول را بدست آورد، در قالب قرارداد ليزينگ تسهيم محصول با مستاجر وارد قرارداد شود. به عبارت ديگر، در ليزينگ تسهيم محصول موجر پس از اطمينان از توانايي موجر در كسب برداشت محصول مناسب از زمين كشاورزي، زمين را به او اجاره داده و در مقابل، درصدي از محصول را به‌عنوان اجاره‌بها، براي خود بر مي‌دارد. با افزايش قيمت محصولت كشاورزي و رشد سودآوري اين محصولات طي سال هاي اخير مالكان زميني كه مايل به استفاده از روش ليزينگ تسهيم محصول و البته ريسك پذير مي باشند نيز افزايش يافته است. در ليزينگ تسهيم محصول مستاجر و موجر هزينه ها و سود را تقسيم مي كنند. در اين روش سود مورد انتظار سرمايه گذار تحت تاثير شرايط آب و هوا ، شرايط كشاورزي متغير مي باشد. البته ليزينگ تسهيم محصول بسيار پيچيده تر از ساير روشهاي ليزينگ زمين زراعي مي باشد سرمايه گذاران مي بايستي نظارت كاملي بر هزينه هاي مورد نياز كشاورزي داشته باشند. همچنين بازاريابي و فروش محصولات برداشت شده كه به نسبت توافق شده ميان آنها تقسيم مي گردد ، برعهده دو طرف معامله مي باشد. ماليات يكي ديگر از هزينه هايي است كه موجر(مالك) مي پردازد. درعوض يارانه ها و كمك هاي دولت ميان دو طرف قرارداد تسهيم ميشود. در برخي موارد مالكان باتجربه، مستاجران را راهنمايي و مشاوره مي دهند تا تصميمات بهتري جهت افزايش بهره وري مزرعه و سودآوري اتخاذ گردد. بدين ترتيب مالكان حتي مي توانند جهت افزايش سودآوري در مديريت مزرعه مشاركت نمايند كه ممكن است حق الزحمه آن را بصورت جداگانه و همراه با ساير منابع ورودي جهت توليد محصولات كشاورزي همانند سموم دفع آفت، بذر، تجهيزات كشاورزي و .....در نظر بگيرند. در اكثر موارد سرمايه گذاراني كه تمايل به ليزينگ تسهيم محصول دارند مي بايستي در مديريت مزرعه و بازاريابي مشاركت نمايند.استفاده از ليزينگ تسهيم محصول نيازمند صرف وقت و نظارت دقيق است. از اواسط دهه 1990 تا سال 2005 نرخ بازگشت سرمايه در ليزينگ تسهيم محصول نسبت به ليزينگ نقدي (بدون در نظرگرفتن ريسك) كمتر بوده است. ولي با افزايش قيمت محصولات كشاورزي در سالهاي 2006 و 2007 ليزينگ تسهيم محصول سود بسيار خوبي را در مقايسه با ليزينگ نقدي عايد سرمايه گذاران كرده است. به هرحال مشاركت در مديريت مزرعه ، پرداخت هزينه هاي كشاورزي در ابتدا و همچنين مسئوليت فروش و بازاريابي محصولات از جمله دلايلي هستند كه منجر به كاهش تمايل افراد براي ليزينگ تسهيم محصول مي شود. البته نسبت استفاده از روش هاي مختلف ليزينگ زمين در كشورهاي مختلف متغير است. استفاده از يك مشاور خوب براي مالكاني كه تمايل به استفاده از اين روش را دارند و لي به دلايلي مايل به درگيري مستقيم با مزرعه و مسائل آن نيستند مفيد مي باشد. زيرا همانطور كه گفتيم اين روش ممكن است سود سرشاري را در مقابل ريسك نسبتا بالايي عايد موجر نمايد. تقسيم 50/50، 60/40 و ... از انواع ليزينگ تسهيم محصول مي باشند كه طبق توافق حاصل ميان موجر و مستاجر و براساس هزينه ها انتخاب مي گردد. همچنين در برخي موارد مالك زمين مي تواند براي تامين نقدينگي مقداري اجاره نيز از مستاجر دريافت نمايد. 2 - ليزينگ نقدي روش ليزينگ نقدي روشي است كه مستاجر در ازاي استفاده از زمين و ساير تجهيزات موجر و يا مالك زمين مبلغي را بصورت سالانه به موجر پرداخت مي نمايد. اين روش در آمريكا بسيار معمول مي باشد ولي نرخ سود دهي آن 5الي6درصد از ليزينگ تسهيم محصول پايين تر است. 68.5درصد زمين هاي كشاورزي كه بصورت ليزينگ مورد استفاده قرارگرفته اند با استفاده از ليزينگ نقدي بوده و اين رقم در حال افزايش مي باشد. زيرا بسياري از مالكان به دليل پيچيدگي روش ليزينگ تسهيم محصول تمايلي به استفاده از آن ندارند. ليزينگ نقدي روش ساده، بدون دردسر و شفاف مي باشد. مهمترين دغدغه استفاده از ليزينگ نقدي تعيين اجاره است. تعيين اجاره هاي ليزينگ نقدي نيازمند بررسي عوامل زيادي چون اجاره ساليانه ساير مالكان ، متوسط درآمد موجر، شاخص هاي بهره¬وري زمين كشاورزي و مقايسه با ليزينگ تسهيم محصول مي¬باشد. يكي از نكاتي كه در تعيين اجاره بها مي بايست مدنظر قرارگيرد، توانايي مستاجر است. توانايي مستاجر عامل مهمي براي تعيين اجاره مي باشد. خصوصا اين عامل براي محصولات دائمي اهميت بيشتري پيدا دارد. محصولات دائمي محصولاتي هستند نياز به كاشت سالانه و يا فصلي ندارند درصورتيكه برخي از محصولات كشاورزي بصورت سالانه و يا فصلي بعد از هر برداشت مي¬بايستي مجدد كاشته شوند. درصورتي كه مستاجري از توانايي و دانايي كافي برخوردار نباشد شايد در كشت محصولات اشتباهاتي را انجام دهد و جبران اين اشتباهات براي محصولات دائمي بسيار سخت تر بوده و ممكن است چندين سال طول بكشد در حاليكه محصولاتي چون ذرت و يا سويا اين چنين نيستند . جبران ناشي از اشتباه درصورت بروز اشتباه براي اين دسته از محصولات تنها براي دوره رشد محصول مي باشد. لذا براي تعيين اجاره بها ميبايست به نوع محصول ، توانايي مستاجر نيز توجه نمود و تخفيف خوبي را براي مستاجران كارآمد درنظر گرفت. براي مشاهده ادامه مقاله فايل زير را download نماييد.

دانلود فايل : article5.pdf ( 178KB )